Vendere casa con mutuo in corso: come fare
Vendere una casa con mutuo in corso è possibile! Ti spieghiamo come saldare il debito, cosa succede al rogito, e quali sono le opzioni: estinzione anticipata, accollo o contestuale. Tutto spiegato in modo semplice e sicuro.
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11/13/20254 min read
Scopri le opzioni per estinguere il debito o trasferire l'ipoteca quando decidi di vendere la tua casa con un mutuo ancora attivo in Italia.
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La Soluzione Più Comune: Estinzione del Mutuo e Cancellazione Ipoteca
Il modo più diretto e frequente per vendere casa con mutuo è estinguerlo contestualmente al rogito notarile, utilizzando la somma ricavata dalla vendita. Il venditore deve richiedere alla propria banca il "conteggio estintivo" del mutuo, che attesta l'importo esatto del debito residuo (capitale più interessi maturati) da saldare alla data del rogito. Il giorno della firma, il Notaio gestisce l'operazione in modo incrociato: il denaro necessario per estinguere il mutuo viene versato direttamente dalla banca dell'acquirente o dall'acquirente stesso alla banca del venditore. Una volta saldato il debito, la banca rilascia l'attestazione di avvenuta estinzione e si procede con la cancellazione dell'ipoteca. Grazie alla Legge Bersani (D.L. 7/2007), se il mutuo è stato stipulato dopo il 2007, la cancellazione avviene automaticamente in modo gratuito. Se l'ipoteca viene trasferita con la vendita, è essenziale che la perizia immobiliare confermi un valore sufficiente a coprire l'operazione.
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L'Accollo del Mutuo da Parte dell'Acquirente
Una seconda opzione, sebbene meno frequente, per vendere casa con mutuo è l'accollo.
Cos'è l'Accollo: Si verifica quando l'acquirente si assume il debito residuo del mutuo del venditore, subentrando nel contratto di finanziamento. Questa soluzione può essere vantaggiosa se l'acquirente trova le condizioni del mutuo originale più favorevoli di quelle attuali.
Accollo Cumulativo o Liberatorio: L'accollo può essere cumulativo (sia il vecchio che il nuovo proprietario rimangono responsabili del debito) o liberatorio (la banca libera il venditore da ogni responsabilità).
La banca ha sempre l'ultima parola: deve accettare il nuovo debitore e valutarne la solvibilità. Anche in caso di accollo, l'istituto di credito dell'acquirente richiederà probabilmente una nuova perizia immobiliare per confermare che il valore dell'immobile in garanzia sia sufficiente a coprire il debito residuo, specialmente se la cifra da accollare è significativa. L'analisi di mercato di Valuora può fornire una base solida per questa rinegoziazione.
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Vantaggi e Costi Fiscali nella Vendita con Mutuo
Quando si decide di vendere casa con mutuo, è necessario considerare i potenziali costi aggiuntivi o benefici fiscali.
Penale di Estinzione Anticipata: Se si opta per l'estinzione, bisogna verificare se il contratto di mutuo prevede una penale per l'estinzione anticipata. Per i mutui stipulati dopo il 2007, questa penale è solitamente azzerata o ridotta per i consumatori.
Plusvalenza Tassabile: Se la vendita avviene entro cinque anni dall'acquisto, il venditore potrebbe dover pagare la tassa sulla plusvalenza (guadagno). In questo calcolo, il debito residuo estinto e le spese di estinzione non influenzano direttamente la plusvalenza, che si calcola sulla differenza tra prezzo di vendita e costo storico di acquisto aumentato delle spese.
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Perché scegliere Valuora?
Quanto tempo ci vuole per ottenere il conteggio estintivo?
Solitamente la banca lo rilascia in pochi giorni o settimane dalla richiesta, ma è consigliabile richiederlo appena si ha un acquirente.
Devo pagare gli interessi sul mutuo fino al giorno del rogito?
Sì, gli interessi vengono calcolati e saldati fino alla data effettiva dell'estinzione del debito.
Posso trasferire l'ipoteca su un nuovo immobile che acquisto?
No, l'ipoteca non è trasferibile. Si può estinguere il vecchio mutuo e chiederne uno nuovo per il nuovo immobile, oppure fare una surroga.
Valuora opera come una piattaforma tecnologica di stima immobiliare, basata su intelligenza artificiale e su dati di mercato forniti da terze parti. Le informazioni generate offrono una valutazione indicativa del valore dell’immobile, basata su analisi automatizzate preliminari. In nessun caso i risultati forniti costituiscono una perizia ufficiale né devono essere interpretati come consulenza finanziaria, legale o immobiliare, né generano un rapporto contrattuale con questa piattaforma. La valutazione ottenuta ha carattere puramente informativo e non sostituisce una perizia ufficiale eseguita da un perito estimatore abilitato. Valuora non si assume alcuna responsabilità in merito all’accuratezza, validità o applicabilità della stima presentata. Valuora non agisce come parte contraente in nessuna relazione giuridica tra l’utente e terzi, né svolge funzioni di rappresentanza, mediazione o consulenza individuale. Qualsiasi decisione relativa alla sottoscrizione, vendita o gestione dell’immobile spetta esclusivamente all’utente, il quale è tenuto a verificare e accettare le condizioni pertinenti stabilite dagli organismi o dalle entità competenti prima di formalizzare qualsiasi contratto. La disponibilità, l’accuratezza e l’attualità dei dati mostrati possono variare, e l’inclusione di informazioni nella piattaforma non implica alcun vincolo o verifica da parte di Valuora riguardo alle condizioni offerte da terzi. Valuora non si assume alcuna responsabilità, diretta o indiretta, per i risultati, le decisioni o le conseguenze derivanti dall’utilizzo delle stime fornite in questa pagina web. Per ulteriori informazioni sul funzionamento della piattaforma e sui diritti e obblighi applicabili, ti invitiamo a consultare la nostra Informativa sulla Privacy.
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