Come valutare immobili in leasing in una perizia
Valutare un immobile in leasing richiede attenzione: verifica contrattuale, sopralluogo tecnico, metodo di stima corretto e analisi dei vincoli. Una guida completa per periti e operatori del settore.
PERIZIA IMMOBILIARE
11/13/20254 min read
Guida ai criteri e alle considerazioni speciali che il perito immobiliare deve applicare per stimare il valore di un bene soggetto a un contratto di leasing finanziario.
Perizia Come Valutare Immobili in Leasing
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Il Fattore Finanziario: Determinazione del Valore Pieno dell'Immobile
Quando si valuta un immobile oggetto di un contratto di leasing, il perito immobiliare deve innanzitutto determinare il suo Valore di Mercato pieno e oggettivo, come se il bene fosse libero da vincoli di finanziamento. Il contratto di leasing, infatti, non deve alterare la stima del valore intrinseco dell'immobile, un principio sostenuto dalle linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia (come quelle ABI/Banca d'Italia), quindi la stima deve basarsi sul Valore di Mercato probabile, calcolato tramite il Metodo Comparativo (MCA), analizzando i prezzi di transazioni recenti nella stessa zona. Come per ogni altra perizia, è cruciale la verifica della conformità urbanistica e catastale, poiché un immobile con abusi, anche se in leasing, ha un valore di mercato penalizzato e potrebbe non essere idoneo come garanzia finanziaria. Il valore che il perito stabilisce è il punto di riferimento per la società di leasing o la banca per calcolare il Loan-to-Value (LTV) e gestire i rischi.
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La valutazione di un immobile in leasing spesso richiede considerazioni aggiuntive relative alla contabilità, specialmente se il cliente adotta i principi contabili internazionali (IAS/IFRS).
IFRS 16 - Diritto d'Uso (Right-of-Use Asset): Secondo l'IFRS 16, per il locatario (l'utilizzatore), il contratto di leasing si traduce nell'iscrizione in bilancio di un "Diritto d'Uso" e di una "Passività da Leasing". La perizia immobiliare può essere richiesta per supportare la valutazione del Right-of-Use Asset, che viene inizialmente calcolato al costo e successivamente ammortizzato.
Valutazione per Bilancio: In questo contesto, il perito potrebbe dover adottare criteri di valutazione non strettamente di mercato, ma legati al Fair Value o al valore di utilizzo, in accordo con gli standard contabili richiesti.
Questi criteri non modificano la stima tecnica dell'immobile, ma determinano l'uso e l'interpretazione che della perizia verrà fatto nel contesto finanziario del contratto di leasing.
I Criteri Contabili e il Contesto della Valutazione
Miti e realtà della Valutazione Online
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La Valutazione del Rischio e la Clausola di Riscatto
Un aspetto che il perito immobiliare deve considerare, specialmente in caso di perizia per crediti inesigibili o per la risoluzione del contratto di leasing, è l'impatto della clausola di riscatto e del valore residuo.
Nella perizia di stima, il perito deve tener conto delle specifiche del contratto in essere. Ad esempio, nel caso di risoluzione del contratto, il valore di stima dell'immobile è cruciale per stabilire se il ricavato della vendita da parte del concedente è sufficiente a coprire il credito residuo. Se il valore di perizia è superiore al debito residuo, la differenza deve essere restituita all'utilizzatore. È in questa fase che un'accurata perizia di mercato, supportata da dati reali come quelli che usa Valuora per le stime iniziali, garantisce equità e trasparenza finanziaria.
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Perché scegliere Valuora?
Il perito valuta anche le rate residue del leasing?
No. Il perito immobiliare valuta il bene. Il calcolo finanziario delle rate residue spetta agli analisti finanziari o alla società di leasing.
Cosa succede al valore se il contratto di leasing viene risolto?
Il perito stima il valore di mercato dell'immobile al momento della risoluzione. Tale valore è usato per quantificare l'eventuale debito residuo o l'eccedenza da restituire all'utilizzatore.
La perizia per il leasing è diversa da quella per il mutuo?
La metodologia di stima del valore di mercato è la stessa. Possono cambiare lo scopo e i requisiti aggiuntivi richiesti (es. conformità IFRS per la perizia di leasing).
Valuora opera come una piattaforma tecnologica di stima immobiliare, basata su intelligenza artificiale e su dati di mercato forniti da terze parti. Le informazioni generate offrono una valutazione indicativa del valore dell’immobile, basata su analisi automatizzate preliminari. In nessun caso i risultati forniti costituiscono una perizia ufficiale né devono essere interpretati come consulenza finanziaria, legale o immobiliare, né generano un rapporto contrattuale con questa piattaforma. La valutazione ottenuta ha carattere puramente informativo e non sostituisce una perizia ufficiale eseguita da un perito estimatore abilitato. Valuora non si assume alcuna responsabilità in merito all’accuratezza, validità o applicabilità della stima presentata. Valuora non agisce come parte contraente in nessuna relazione giuridica tra l’utente e terzi, né svolge funzioni di rappresentanza, mediazione o consulenza individuale. Qualsiasi decisione relativa alla sottoscrizione, vendita o gestione dell’immobile spetta esclusivamente all’utente, il quale è tenuto a verificare e accettare le condizioni pertinenti stabilite dagli organismi o dalle entità competenti prima di formalizzare qualsiasi contratto. La disponibilità, l’accuratezza e l’attualità dei dati mostrati possono variare, e l’inclusione di informazioni nella piattaforma non implica alcun vincolo o verifica da parte di Valuora riguardo alle condizioni offerte da terzi. Valuora non si assume alcuna responsabilità, diretta o indiretta, per i risultati, le decisioni o le conseguenze derivanti dall’utilizzo delle stime fornite in questa pagina web. Per ulteriori informazioni sul funzionamento della piattaforma e sui diritti e obblighi applicabili, ti invitiamo a consultare la nostra Informativa sulla Privacy.
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