Perizia immobiliare: come valutare le parti abusive

Il Principio di Non Commerciabilità e il Ruolo della Perizia

Il primo e fondamentale principio nella valutazione di un immobile con parti abusive è la non commerciabilità. La normativa italiana stabilisce chiaramente che un immobile che presenta gravi e insanabili irregolarità urbanistiche non può essere oggetto di compravendita. Pertanto, la perizia immobiliare non può semplicemente attribuire un valore di mercato pieno a un bene non vendibile. La perizia ha il dovere di accertare l'esistenza di tali difformità e di stimare l'impatto economico che esse generano. L'esperto deve classificare l'abuso come sanabile o non sanabile. Se l'abuso è sanabile, la stima deve riflettere non il valore attuale, ma il valore che l'immobile avrà dopo la regolarizzazione, sottraendo i costi e i tempi necessari per ottenere la sanatoria. Se l'abuso è non sanabile, la perizia dovrà indicare un valore fortemente penalizzato o, nei casi più estremi, dichiarare l'immobile non stimabile ai fini della compravendita.

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Stima del Costo di Sanatoria e la Decurtazione del Valore

Quando le parti abusive riscontrate in una perizia immobiliare sono considerate sanabili, il perito non si limita a registrarle, ma deve quantificare la riduzione di valore che ne deriva.

Questa riduzione di valore include due componenti principali:

• Costi Diretti di Sanatoria: L'ammontare delle spese da sostenere per la regolarizzazione. Queste includono le sanzioni pecuniarie previste dal Testo Unico dell'Edilizia (D.P.R. 380/01), gli oneri di urbanizzazione, i costi di progettazione e le spese per il deposito delle pratiche tecniche.

• Decurtazione per Rischio e Tempo: Una riduzione aggiuntiva sul valore di mercato. Questa decurtazione sconta il rischio che la sanatoria non venga concessa (anche se l'abuso è teoricamente sanabile) e il tempo necessario per completare l'iter burocratico, elementi che scoraggiano l'acquirente medio.

L'applicazione del Metodo Comparativo di Mercato (MCA) deve quindi essere effettuata sul valore che l'immobile avrebbe se fosse regolare, per poi applicare una decurtazione significativa. Il perito deve spiegare in modo trasparente l'entità e la motivazione di tutte le detrazioni applicate.

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L'Impatto delle Irregolarità Non Sanabili sulla Perizia Immobiliare

Le irregolarità non sanabili rappresentano il caso più critico nella perizia immobiliare. Si tratta di abusi che non possono essere regolarizzati perché contravvengono a norme di sicurezza, distanze minime, o vincoli paesaggistici e ambientali.

Se l'abuso è rilevante e non sanabile, la perizia deve prima di tutto determinarne la gravità. Il valore attribuito all'immobile sarà profondamente penalizzato, riflettendo la necessità di demolizione o ripristino dello stato legittimo. In molte circostanze, se l'abuso rende nullo l'atto di trasferimento, il perito potrebbe essere chiamato a dichiarare un valore prossimo allo zero o il solo valore del terreno sottostante, in quanto l'immobile in quel momento non è legalmente negoziabile. Questo scenario sottolinea l'importanza cruciale di una verifica preliminare, come quella che Valuora incoraggia, prima di commissionare una perizia ufficiale con l'obiettivo di vendere o finanziare.

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Perché scegliere Valuora?

Una piccola difformità catastale influenza il valore?

Sì, ma l'impatto è solitamente minimo e legato solo ai costi della pratica di aggiornamento (DOCFA). Le difformità urbanistiche hanno un impatto maggiore.

La perizia deve sempre indicare i costi di sanatoria?

Sì, se l'abuso è sanabile, una perizia completa deve stimare i costi e i tempi necessari per la sua regolarizzazione.

Un immobile con abuso non sanabile può ottenere un mutuo?

È estremamente difficile, se non impossibile, ottenere un mutuo su un immobile con un abuso grave e non sanabile, in quanto la banca non può accettare una garanzia legalmente compromessa.